湘潭房產(chǎn)網(wǎng)2月23日訊 三年了，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直在持續(xù)。從2009年12月14日發(fā)布的“國(guó)四條”開(kāi)始，限購(gòu)、限貸、銀根緊縮、利率上調(diào)……一系列的政策影響之下，湘潭樓市雖不像一二線城市那般跌宕起伏，但猶似一場(chǎng)糾結(jié)的情感劇，影響著與之相連的各方。
那么，三年之中，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)湘潭影響究竟有多大？本期湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)為大家盡可能客觀地呈現(xiàn)事實(shí)。
開(kāi)發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)定價(jià)
經(jīng)過(guò)三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，對(duì)于買房，人們似乎變得更加理性了，開(kāi)發(fā)商也愈發(fā)成熟。三年來(lái)，湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一路摸爬滾打，有調(diào)控后的慘淡經(jīng)營(yíng)，也有緩沖后的繁榮。那么，在這場(chǎng)持久的博弈中，房企是怎樣看待這次調(diào)控的？又如何積極調(diào)整市場(chǎng)策略？
三年來(lái)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直持續(xù)，對(duì)湘潭樓市產(chǎn)生了較大的影響，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是觀望情緒加重，二是價(jià)格比預(yù)期拉低。
觀望情緒濃厚直接影響的是銷售量，加之政策調(diào)控，對(duì)于購(gòu)房者而言希望房?jī)r(jià)下降。在這樣一種市場(chǎng)要求之下，房?jī)r(jià)要上漲，是比較難的。不少開(kāi)發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)，謹(jǐn)慎定價(jià)，有的將開(kāi)盤價(jià)拉低，有的通過(guò)活動(dòng)促銷在售房源，但我們認(rèn)為，在任何市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)把品質(zhì)控制在第一位。
當(dāng)然，國(guó)家政策調(diào)控，對(duì)于購(gòu)房者而言無(wú)疑是一個(gè)利好，在同一時(shí)間段，大量房源入市，使購(gòu)房者有了更多選擇性，加之不少開(kāi)發(fā)商，通過(guò)促銷方式吸引客戶，使購(gòu)房者得到了較大實(shí)惠。隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定，雖然觀望情緒仍存在，但購(gòu)置房產(chǎn)對(duì)于家庭而言實(shí)乃千秋大計(jì)，在市場(chǎng)需求及品質(zhì)化推動(dòng)下，湘潭樓市會(huì)有較好的發(fā)展。
從低迷到穩(wěn)定再回暖
整體來(lái)說(shuō)，湘潭樓市在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下經(jīng)歷了這樣一個(gè)過(guò)程：2010年是調(diào)控信息釋放、傳達(dá)和落地的過(guò)程，2011年湘潭樓市開(kāi)始受到影響，年底進(jìn)入低迷期，一直持續(xù)到2012年第三季度，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，商品房銷量放大，但房?jī)r(jià)并未上漲。
可以看到的是，去年下半年，九華區(qū)域的幾大樓盤出現(xiàn)高開(kāi)盤量的情況，也帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的回暖。另外，不少樓盤進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房銷售階段，一定程度上推動(dòng)了觀望人群開(kāi)始購(gòu)房。
如果用一個(gè)詞來(lái)形容每一年的變化的話，那么2011年是低迷期，2012年是平穩(wěn)期，到了2013年將會(huì)是平穩(wěn)求升。
個(gè)人認(rèn)為從目前來(lái)講，宏觀調(diào)控不會(huì)放開(kāi)，當(dāng)隨著80后結(jié)婚人群增多，剛需亟需爆發(fā)，加上較為平穩(wěn)的市場(chǎng)，2013年將是有希望的一年。
調(diào)控下開(kāi)發(fā)商潛心做好產(chǎn)品品質(zhì)
調(diào)控之下，對(duì)于湘潭市場(chǎng)有三點(diǎn)感受。第一是市場(chǎng)產(chǎn)品更加優(yōu)化。不少樓盤根據(jù)市場(chǎng)需求，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。這三年來(lái)，湘潭樓市對(duì)戶型的追求可以說(shuō)是近乎苛刻，為的就是給客戶提供更完美更優(yōu)化的產(chǎn)品。
第二是不斷提升產(chǎn)品性價(jià)比。提升的方式有兩種，一種是直接降價(jià)銷售，一種是保持價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，不斷增加投入，提升產(chǎn)品品質(zhì)。
第三從這幾年湘潭樓市整體房屋銷售面積和銷售均價(jià)來(lái)看，和一二線城市在調(diào)控中的大起大落相比，湘潭整體房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有著自身的特點(diǎn)，炒房比例非常低，絕大多數(shù)購(gòu)房客戶均為首次購(gòu)房及改善型購(gòu)房，房產(chǎn)市場(chǎng)逐年保持健康良性的發(fā)展，起伏波動(dòng)不大，隨著湘潭整體經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，個(gè)人還是比較看好未來(lái)湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2009-2012年房產(chǎn)調(diào)控政策回顧
2009年12月9日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年。
2009年12月14日，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的四條政策（即“國(guó)四條”）出臺(tái)。
2009年12月17日，開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。
2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)11條措施。明確了二套房貸的首付比例不得低于40％。
2010年4月17日，國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)十條）。明確第二套住房的首付款比例不得低于50%，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。
2010年9月29日，國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施（國(guó)五條）。規(guī)定各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。
2011年1月26日，國(guó)務(wù)院會(huì)議研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作（國(guó)八條）。規(guī)定對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)本地和外地戶籍居民實(shí)行限購(gòu)。
2011年，央行3次上調(diào)存貸款準(zhǔn)備金率，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，年底1次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
2012年，中央和多部委多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，鞏固調(diào)控效果。
2012年，央行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)，又兩次降息，并將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限先后調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍和0.7倍，但同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。